Ley segunda oportunidad

Hoy es un dia muy feliz para nuestra clienta Natalia G.B. El Juzgado Mercantil nº 7 de Barcelona ha dictado una resolución firme en fecha 7 de Febrero de 2022 en que reconoce que Natalia cumple con todos los requisitos para que le sean canceladas sus deudas y perdona la cantidad de 282.652,72 Euros

Natalia acudió a nuestro despacho completamente desolada por las importantes deudas que tenía con Bancos y otros y que no podía pagar de ninguna forma, ni siquiera trabajando durante 100 años.

Tras el estudio de su caso, optamos por iniciar un procedimiento de acuerdo extrajudicial de pagos con sus acreedores para intentar buscar una salida negociada con todos. Los acreedores no aceptaron rebajar sus créditos lo que nos obligó a tener que solicitar el concurso judicial de acreedores para poder suspender los embargos y ejecuciones en marcha.

Tras un proceso judicial relativamente rápido y toda vez que se daban las condiciones y Natalia cumplía los requisitos siguiendo los pasos de nuestro equipo de abogados el Juez resolvió:

ACUERDO: Acuerdo la CONCLUSION del concurso de NATALIA G.B , cesando todos los efectos de la declaración del concurso.

Reconocer a NATALIA G.B el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho. El beneficio es definitivo y alcanza a todo el pasivo no satisfecho por el concursado.


El pasivo no satisfecho a que alcanza la exoneración es la lista siguiente: 282.652,72 Euros

Si tu también tienes deudas que no puedes pagar, pídenos cita y gratuitamente te diremos rápido si podemos ayudarte, seguro te llevas una sorpresa. En Omniumlegal Abogados somos expertos en ley de la segunda oportunidad y cancelación de deudas. Estarás en buenas manos.

Desde el 01/01/2022 la administración pública ha determinado el valor de referencia de los bienes inmuebles. Este valor lo determina de forma anual sobre la base del análisis de todas las compraventas de inmuebles realizadas durante el año.

Como puedo conocer el valor de referencia

Saber el valor de referencia y obtener un certificado que acredite el valor que la administración da a nuestro inmueble es muy sencillo, basta con visitar la web del catastro, buscar una sección llamada valor de referencia y allí podremos obtenerlo.

Una vez introducida la referencia catastral inmediatamente nos dirá el valor de referencia de forma gratuita.

Como afecta este valor de referencia a las herencias y compra de inmuebles?

El valor de referencia va a tener una incidencia directa en aquellas herencias en que existan bienes inmuebles (la mayoría) y en la compra de una vivienda.

En lo que refiere al impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD), la normativa establece que la base imponible (aquella cantidad sobre la que se calcula luego el impuesto) es la mayor de entre las siguientes magnitudes: valor de referencia o valor declarado.

Es decir, que si heredamos un inmueble, en el impuesto de sucesiones deberemos indicar como valor de este como mínimo ese valor de referencia que tiene la administración.

En lo que a compraventa de inmuebles se refiere, la normativa reguladora del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentos (ITPAJD) establece que la base imponible del impuesto es la mayor de entre las siguientes: valor de referencia, valor declarado o bien precio o contraprestación pactada.

Por tanto con independencia del precio que pongamos en una escritura, sea de compraventa o aceptación de herencia, etc., en la liquidación del correspondiente impuesto deberemos indicar el valor más alto de las magnitudes antes indicadas.

La Agencia Tributaria abrirá un expediente de comprobación si se declara por debajo del valor de referencia

Si se declara por debajo del valor de referencia, la Administración Tributaria incoará un procedimiento para regularizar la situación y, en su caso, emitirá una nueva liquidación sobre la base de ese valor de referencia.

Puede ocurrir que consideremos que el valor de referencia dado por la Administración ha perjudicado nuestros intereses una vez presentada la correspondiente autoliquidación. Entonces podemos solicitar una rectificación e impugnar el valor de referencia. La Agencia Tributaria resolverá sobre la cuestión, con informe de la Dirección General del Catastro, que ratificará o corregirá el valor de referencia una vez vistas las alegaciones y pruebas aportadas (generalmente con una pericial de tasación inmobiliaria).

Es importante saber que , en cualquier momento, podemos dirigirnos al Catastro para solicitar que las descripciones catastrales se adecuen a la realidad física y jurídica, y que en consecuencia se modifique el valor de referencia.

Una herramienta que puede ser útil para otros usos

Finalmente queremos poner de relieve que este valor de referencia puede servir como herramienta para saber el precio de un inmueble y ahorrarnos tasaciones y periciales.

Como abogados expertos en herencias y testamentos nos encontramos muchas veces en la necesidad de tener que tasar bienes a efectos de repartos de herencias o en casos de adjudicaciones ya sea entre cónyuges derivados de procedimientos de divorcios o meras divisiones de la cosa común.

Si tienes cualquier duda sobre este asunto puedes contactar con nosotros, estaremos encantados de atenderte

incapacitacion-judicial-abogados

Las incapacitaciones han desaparecido con la entrada en vigor de la Ley 8/2021, de 2 de junio. Los Jueces no declararán a ninguna persona como incapaz.

Hasta hace muy poco, el Juez designaba a un tutor que controlaba totalmente todos los aspectos de una persona con algún grado de discapacidad. A partir de ahora todas las personas con discapacidad tendrán derecho a ser escuchadas en algo tan importante como las cosas que les afectan y no podrán ser otros los que decidan por ellas.

Apoyo de los Notarios

Los notarios deberán velar por garantizar que el discapacitado pueda realizar actos, como comprar o vender una casa o aceptar una herencia y emitirán un juicio de capacidad tras hablar con la persona discapaz en privado.

Si el notario concluye que la persona tiene una falta absoluta de discernimiento podrá negarse a autorizar la operación. También velará para detectar y evitar influencias o intentos de manipular la verdadera voluntad de estas personas por parte de terceros.

Más vale prevenir

Para poder asegurarse de que cuando no nos podamos valer o tomar decisiones por nosotros mismo, la ley permite , cuando estamos en perfectas condiciones y de forma preventiva, realizar un documento ante Notario de las personas que se desea nos den apoyo concretando las situaciones en las que queremos que intervengan e indicando que concretas instrucciones queremos se cumplan sobre nuestra persona tanto en el plano personal como de administración de nuestro patrimonio.

Medidas de apoyo judicial

Para los casos en que no existe ese documento, la nueva Ley 8/2021, de 2 de junio, permite al Juez adoptar aquellas que garanticen el apoyo y asistencia de la persona así como el respeto a sus deseos y voluntad.

En Omniumlegal Abogados tenemos un equipo especializado en incapacitaciones judiciales. Contacta con nosotros para ampliar la información sobre medidas de apoyo a personas discapacitadas y poderes preventivos.

En general establece la Ley de Enjuiciamiento Civil que el salario mínimo interprofesional es inembargable, por lo que en cualquier procedimiento judicial en los que se derive embargos de bienes, dicha cantidad del salario no se podrá embargar.

Por lo tanto, si el salario percibido mensualmente no supera los actuales 965€ al mes, no podrá ser embargado.

Esto está contemplado en el artículo 607 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que establece:

Es inembargable el salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente, que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional».

Los alimentos de los hijos como excepción

Esta regla tiene una clara excepción en el siguiente artículo de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece que cuando se trata del pago de alimentos la cosa cambia.

Efectivamente, el artículo 608, establece la excepción a la regla anterior:

Lo dispuesto en el artículo anterior no será de aplicación cuando se proceda por ejecución de sentencia que condene al pago de alimentos, en todos los casos en que la obligación de satisfacerlos nazca directamente de la Ley, incluyendo los pronunciamientos de las sentencias dictadas en procesos de nulidad, separación o divorcio sobre alimentos debidos al cónyuge o a los hijos o de los decretos o escrituras públicas que formalicen el convenio regulador que los establezcan. En estos casos, así como en los de las medidas cautelares correspondientes, el tribunal fijará la cantidad que puede ser embargada.”

Por lo tanto, las cantidades que una persona perciba que no alcancen el salario mínimo interprofesional (SMI) son inembargables; ahora bien, salvo que las cantidades debidas lo sean en concepto de alimentos para los hijos o cónyuge.

Requisitos para poder embargar el salario mínimo por impago de pensión de alimentos

Pues bien, para que se pueda dar el embargo del salario mínimo para pago de pensiones de alimentos, se deben cumplir varios requisitos:

  • 1º.-   Debe existir una sentencia de condena al pago de una obligación de alimentos, o una resolución de medidas cautelares.
  • 2º.-  El embargo del salario mínimo interprofesional se podrá solicitar en la ejecución de la sentencia que estableció los alimentos.
  • 3º.-  Los alimentos deben ser reconocidos a favor de los hijos o del cónyuge.
  • 4º.-  En estos casos, no existe límite cuantitativo de inembargabilidad del salario, sueldo, pensión o retribución, aunque los ingresos del deudor no excedan del salario mínimo interprofesional. La cantidad a embargar será decidida por el Juez.

Sin embargo, igual que para las cantidades superiores al salario mínimo interprofesional la ley La ley establece la cantidad a embargar, en el caso de salarios inferiores al salario mínimo interprofesional, será el Juzgado quien determine qué cantidad del importe del salario mínimo interprofesional se le embargará al deudor a los efectos de hacer frente al pago de la pensión de alimentos debida.

Esto no significa que se le embargue la totalidad de los ingresos, sino la parte proporcional que el Juzgado considere.

Somos abogados especialistas en divorcios, separaciones y procedimientos de guarda y custodia , por lo que puede contactar con nosotros

ley segunda oportunidad

El Juzgado Mercantil nº7 de Barcelona ha perdonado por exoneración de pago todas las deudas de una clienta del despacho, Silvia G.O, que ascendían a 64.919,31 euros.

La causa por la que nuestra clienta Silvia tenía esa importante deuda fue provocada por préstamos de los que ella era avalista de la empresa de su ex marido.

En tiempo récord

Tras hacernos cargo del caso a finales del 2019, decidimos iniciar un procedimiento de ley de segunda oportunidad y posteriormente intervenir en el concurso judicial de nuestra clienta.

En Julio de 2020 declaran a la clienta en concurso y hoy 22 de diciembre de 2020 hemos recibido la resolución judicial por la que tras valorar todos los requisitos exigibles se ha concedido el BEPI.

, es decir, la exoneración judicial de las deudas , lo que permite a Silvia G.O no tener que pagar esas deudas que se declaran extinguidas para siempre y poder empezar de nuevo, poder comprar lo que quiera sin miedo a que le embarguen y liberarse de los embargos de su sueldo.

Según la sentencia,

“ En este caso, dado que el deudor Dña. Silvia cumple con los requisitos del art. 488 la exoneración alcanza a todo el pasivo no satisfecho «.

La Ley de Segunda Oportunidad permite liberar y exonerar a particulares del pago de deuda a acreedores siempre que se demuestre que esa persona ha actuado de buena fe, y haya tramitado un procedimiento extrajudicial de pagos para internar al menos un acuerdo con los acreedores para aplazar la deuda.

El caso, tramitado por Omniumlegal Abogados de Sabadell , despacho de abogados y administradores concursales especializados en segunda oportunidad, hemos conseguido dos cosas: la exoneración de la deuda de nuestra clienta y la rapidez en la sentencia del procedimiento, ya que se ha conseguido el BEPI (Beneficio de Exoneración del Pasivo Insatisfecho) en 11 meses.

Si tienes cualquier duda o quieres preguntarnos más sobre este tema, nos tienes a tu disposición

El pasado 18 de septiembre el gobierno catalán publicó la nueva LEY 11/2020, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda.

Esta ley lo que viene a regular es, en definitiva, el precio máximo de las rentas del aquiler de las viviendas ubicadas en determinadas zonas del territorio catalán.

A que zonas afecta?

Esta ley solo se aplica a las rentas del alquiler de viviendas situadas en lo que se ha venido a denominar como «áreas con mercado de vivienda tenso».

De momento los municipios son: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

A qué contratos se aplica?

A todos los de vivienda, no de locales, que se firmen a partir de la entrada en vigor de la Ley, esto es, 22 de septiembre de 2020 y que estén en los municipios antes indicados.

No se aplica a los contratos sobre viviendas sujetas a un régimen de protección oficial, o integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales, ni tampoco las de carácter asistencial o social obligatorio.

Hay que tener en cuanta que si la vivienda se ha arrendado en los cinco años anteriores a la fecha de entrada en vigor de la Ley y no estaba afectada por un régimen de limitación de rentas (que serian todas las anteriores al 22 de septiembre de 2020), la renta inicial tampoco podrá sobrepasar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento debidamente actualizada.

Cuando vuelva a arrendar, el arrendador debe informar por escrito de la fecha y de la renta del anterior contrato de arrendamiento y podrá autorizar al arrendatario a solicitar esta información del Registro de fianzas antes de firmar (el arrendatario, una vez que firme, puede solicitar esta información sin necesidad de autorización).

Hay unas excepciones a esto último cuando los ingresos del arrendador son iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña o si los ingresos del arrendatario son superiores a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña ponderado.

Tampoco se estará al anterior renta del contrato si existía una relación de parentesco entre las partes que firmaron el último contrato de arrendamiento suscrito antes de la entrada en vigor de la Ley 11/2020.

Cual es el precio que debo pagar o cobrar como máximo?

La Generalitat de Catalunya ha dispuesto una herramienta muy útil para poder determinar el precio máximo de la renta del alquiler. Lo pueden consultar aquí: http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer

Si tiene dudas sobre alquileres, rentas, desahucios u okupas recuerde que estamos a su disposición y puede contactar con nosotros.

okupas vivienda

La ocupación ilegal e inconsentida de viviendas va en aumento en nuestro país. La crisis económica provocada por la pandemia del Covid19 y la ya mala situación económica anterior a ella provocan el aumento de la pobreza y necesidad de vivienda.

Si a ello le unimos los precios del alquiler y coste de las viviendas tenemos ya los ingredientes para provocar un aumento de los «okupas» en nuestro país y de ahí el aumento de consulta al abogado.

Vemos muchos comentarios y opiniones que dan a entender que en España el propietario está desprotegido y que el ocupante tiene todos los derechos, pero eso no es así, y vamos a explicarte como recuperar tu casa si tienes okupas.

¿Qué hacer para recuperar tu vivienda?

Los pasos básicos y que mejor funcionan son:

1.- Presentar una Denuncia lo antes posible: Esto lo debes hacer tu y no necesitas ni papeles ni abogados, si consigues demostrar que los okupas llevan en tu vivienda menos de 48 horas, los Mossos pueden desalojarles sin orden judicial.

2.- VIA JUDICIAL

Existen dos vías para desalojar a unos ocupas, la vía civil y la penal.

No existe un mejor o peor procedimiento y deberá ser objeto de análisis en cada caso concreto para determinar cual conviene más.

Lo que si debe saberse es que en el 2018 se publicó la Ley 5/2018 dedicada exclusivamente a la ocupación ilegal.

Esta ley establece que la ocupación no consentida ni tolerada, no es título de acceso a la posesión de una vivienda ni encuentra amparo alguno en el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna.

A raíz de esta Ley se estableció un nuevo procedimiento de la TUTELA SUMARIA DE LA POSESIÓN y que ahora se antoja como la mejor vía por cuanto:

1.- Se puede demandar a los «ignorados ocupantes» de la vivienda y por tanto no es necesario que estén identificados.

2.-  Se puede pedir en la demanda la «inmediata entrega de la posesión de la vivienda«, y el Juzgado requerirá a los ocupantes por el plazo de CINCO DIAS para que presenten título que legitime la posesión, con el apercibimiento de que, EN CASO DE NO APORTARLO, SE PROCEDERÁ SIN MÁS TRÁMITES AL LANZAMIENTO mediante Auto que es irrecurrible.

Finalmente la via Penal, que no impide la civil, es denunciar a los okupas por un Delito de Usurpación del art.245 CP, y que de resultar condenados permite el desalojo de los ocupantes.

Nuestro consejo es que si te encuentras en una situación de ocupación, te pongas en contacto con nosotros, somos abogados especialistas en okupas en Sabadell, en delitos de usurpación y ocupación de viviendas en Sabadell.

reclamar-tarjeta-revolving

¿Qué es una tarjeta revolving?

Las llamadas tarjetas «Revolving» son un tipo de tarjeta de crédito donde la principal característica es que cada vez que compras algo o sacas dinero con ella en un cajero, el importe se paga automáticamente a plazos. 

Eres tu quien cuando contratas esa tarjeta decides cuánto quieres abonar mensualmente por las compras y disposiciones realizadas. Puede ser una cuota fija, que suele ser baja, o un porcentaje de la deuda.

Y entonces¿ Dónde está el problema?

Cuando contratas esa tarjeta estás contratando en realidad un préstamo o mejor un microcrédito. El Banco (la tarjeta) paga tu compra o te da el dinero en el cajero y tu vas a devolver esa cantidad poco a poco.

Ese préstamo, como todo en esta vida, tiene un precio y se llama intereses, que es lo que te cobra el banco por prestarte el dinero.

Lo que ocurre es que lo que te presta esa tarjeta tiene unos intereses descomunales, entre el 20 y el 30%, y por tanto, pagando cuotas mensuales bajas y con unos intereses tan altos, tu deuda se alarga indefinidamente y te acaba saliendo muy muy cara. 

Te ponemos un ejemplo: Por una compra o retirada en cajero de 1.000€ puedes terminar pagando 3.000€.

Te pasas meses pagando cuotas y no consigues nunca tapar tu deuda? Es muy probable que tengas una tarjeta revolving.

¿Qué se puede reclamar?

El 4 de marzo el Tribunal Supremo dictó una sentencia en la que trataba un caso sobre una tarjeta de crédito revolving que comercializaba la entidad Wizink Bank, y en la que declaró que los intereses aplicados a esa tarjeta eran usureros y desproporcionados . 

El Tribunal Supremo consideró que el tipo medio del crédito de la tarjeta de crédito y revolving es muy elevado. Se pagan muchos intereses y se amortiza poco capital convirtiendo al consumidor en deudor de una gran deuda. 

¿Que se puede reclamar?

La cuestión es clara. Con arreglo a esa sentencia ahora puedes reclamar la nulidad del contrato y la devolución del exceso de intereses abonados.

Ten en cuenta tu situación ya que es diferente la reclamación a efectuar. Si ya has pagado todo, podremos reclamar judicialmente a la entidad la nulidad del contrato y el exceso de capital más los intereses, el seguro y comisiones que te hayan cobrado.

Si aun estás pagando,  podemos reclamar judicialmente a la entidad la nulidad del contrato y la devolución de los intereses, el seguro y todas las comisiones y podrás abonar al banco el capital prestado que te quede por pagar.

Qué documentación se necesita?

Para que tus Abogados de Sabadell expertos en tarjetas revolving puedan ayudarte y examinar la viabilidad necesitaremos:

1.- El contrato firmado con la entidad para obtener la tarjeta de crédito.

2.- Necesitamos también los cuadros de amortización de la tarjeta revolving. Es el documento donde se reflejan los movimientos de esa tarjeta, pagos cobro, interés que te han cobrado etc..

Este documento debe entregártelo la entidad. Puedes reclamarlo con el MODELO DE ESCRITO que puedes descargar aqui debajo para pedir toda esa documentación.

Si tampoco te lo entregan, podemos ayudarte por otras vías.

No pierdas más tiempo y ponte en contacto con nosotros para poder reclamar ya por tu tarjeta revolving en Sabadell y provincia de Barcelona y pedir que te devuelvan todo el dinero que nunca debiste pagar por esta nueva práctica abusiva del Banco.

desahucio-alquiler-local

El Gobierno sigue dictando normas para ayudar a la economía y empleo. Como abogados expertos en alquileres de Sabadell te explicamos la nueva medida para evitar desahucios por impago del alquiler.

El día 21 de Abril ha dictado el Real Decreto Ley 15/2020 que trata en uno de sus puntos el delicado tema de los contratos de alquiler de uso distinto a la vivienda o lo que es lo mismo el alquiler de los locales, naves industriales etc..

Se puede aplazar el pago del alquiler de locales de negocio?

Seas empresa o un empresario autónomo, la ley te permite, bajo unas condiciones y requisitos, poder aplazar el pago de las rentas del alquiler de contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda, y cuya actividad se haya visto afectada por el estado de alarma.

Cuáles son los requisitos que debe cumplir el arrendatario?

  1. Evidentemente, que no hayas llegado voluntariamente a un pacto con tu arrendador.
  2. Si eres autónomo debes estar afiliados y en situación de alta en la seguridad social cuando se declara el estado de alarma. Es decir no vale para los nuevos autónomos.
  3. Tu actividad como arrendatario tiene que ser una de las que quedaron suspendidas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad.
  4. También reúnes el requisito si tu actividad no es de las que están suspendidas, pero puedes acreditar una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
  5. Y si eres una Pymes no puedes incumplir, durante dos ejercicios consecutivos, dos de las siguientes circunstancias: a) que el total del activo no supere los 4 millones de euros, b) el importe neto de tu cifra anual de negocios no supere los 8 millones de euros y/o c) que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta ( art. 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

Cuáles son los requisitos que debe cumplir el arrendador?

Una vez cumplidos esos requisitos debes comprobar si tu arrendador reune los suyos porque de lo contrario no podrás aplazar el pago del alquiler.

Solo se aplicara obligatoriamente cuando el arrendador sea:

1.- Una empresa o entidad pública de vivienda

2.- Un gran tenedor de viviendas, es decir, que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2.

Y si el arrendador no cumple los requisitos o se niega a aceptar el aplazamiento del pago del alquiler?

Si tu arrendador no cumpla alguna de esas condiciones, el aplazamiento temporal de la renta puedes solicitarlo como arrendatario pero, en ningún caso, se establece que el arrendador esté obligado a tener que aceptar tal aplazamiento o moratoria, y la ley por tanto aquí no es clara.

No obstante ello, la ley parece que permite si se reunen los requisitos del arrendatario, que este al menos las partes puedan disponer libremente de la fianza que en su día entregó el arrendatario para destinarse al pago total o parcial de las mensualidades de renta que no se hayan pagado.

Lo que está diciendo la ley es que si no pagas la renta, podrás decirle al arrendador que se lo cobre de la fianza que pagaste en su día pero ten en cuenta que deberás reponer el importe de la fianza utilizada en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato de arrendamiento, si es inferior a un año.

Que plazo tenemos para pedir el aplazamiento del pago de la renta?

La solicitud al arrendador debe hacerse en el plazo de un mes a partir del 23 de abril de 2020 (el plazo finaliza por tanto el 23 de mayo de 2020) y el aplazamiento del pago de las rentas durará mientras haya estado de alarma con un máximo de cuatro meses de renta, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la mensualidad de renta siguiente a su solicitud.

Si deseas, como abogados expertos en alquileres de Sabadell que nos encarguemos de notificar a tu arrendador que reúnes los requisitos contacta con nosotros, necesitaras:

A) Certificado de la AEAT de la declaración de cese de actividad, en caso se suspensión de la actividad,

o B) una declaración responsable en la que se haga constar la reducción de la facturación mensual.

Aunque cualquier ayuda es buena, consideramos insuficiente la medida y es por ello que a pesar de ella, tenemos que recordar que el Tribunal Supremo, en una sentencia de 30 de junio de 2014 y otra de 15 de octubre de 2014 admitió la posibilidad de suspender temporalmente el pago de la renta como consecuencia de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la causa del contrato cuando el arrendatario no puede desarrollar la actividad económica o profesional objeto del contrato de arrendamiento.

El Gobierno ha dictado un nuevo paquete de medidas que entre otras trata el tema del pago de la renta de los alquileres en este momento de crisis.

Ahora mismo como ya se sabe, todos los plazos y términos judiciales se hallan suspendidos desde la declaración de Estado de Alarma, por tanto todos los procedimientos judiciales que había de desahucio se hallan suspendidos y no se ejecuta ningún lanzamiento de inquilinos ni ocupantes durante este periodo.

Me van desahuciar en cuanto termine el confinamiento?

La suspensión de los plazos procesales se levantará cuando finalice el estado de alarma, y por tanto el Juzgado arrancará motores, pero no en todos los casos será viable el lanzamiento inmediato.

En los casos en que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, esta circunstancia deberá ser comunicada al Juzgado que a su vez lo comunicará a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento.

Si no estuviese señalado, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley 11/2020.

Qué se entiende por una persona que se halle en situación de vulnerabilidad económica?

En primero lugar la persona que está obligada a pagar la renta de alquiler deber haber pasado a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM), es decir 1645,80 eur.

Este límite se incrementará en 0,1 veces por cada hijo a cargo en la unidad familiar o de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

También se aumentará en casos de personas mayores de 65 años o discapacidades superiores al 33%

Otro requisito es que que la renta , más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Hablamos del coste de los suministros de electricidad, gas, calefacción, agua corriente, teléfono y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

Que ocurre si mi contrato termina mientras hay estado de alarma?

El Gobierno ha establecido una prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Si tu contrato, finaliza dentro del periodo que va desde el 1 de abril de 2020 hasta dos meses desde la finalización del estado de alarma, podrá aplicarse una prórroga extraordinaria del plazo del contrato por un periodo máximo de 6 meses.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria tiene que aceptarla por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

A nuestro entender, esta medida resulta absurda puesto que deja en manos del arrendador aceptar o no esa prórroga.

No puedo pagar el alquiler? Tengo que pagar el alquiler si me he quedado sin trabajo?

Si no puedes pagar el alquiler y eres persona con vulnerabilidad económica, las respuesta a la pregunta dependerá de si tu arrendador es un gran tenedor de inmuebles o no.

Se entiende que un arrendador es un gran tenedor es titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Si ese es tu caso, tienes el plazo de un mes desde el 1 de abril para pedir a tu arrendador el aplazamiento temporal en el pago de la renta.

Qué hacer si el propietario no quiere ningún acuerdo sobre el alquiler?

Pues entonces tu arrendador “gran tenedor” debe escoger por ley entre las siguientes opciones:

a) Reducción del 50% de la renta mientras dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si fuera insuficiente por la situación de vulnerabilidad, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

b) Moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Es decir en la primera opción el arrendador perdona el 50% de la renta pero sigue cobrando, en la segunda no perdona pero deja de cobrar durante un tiempo y deberá devolverse la renta mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años.