Tengo que pagar el alquiler de mi local de negocio?

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El Gobierno sigue dictando normas para ayudar a la economía y empleo. Como abogados expertos en alquileres de Sabadell te explicamos la nueva medida para evitar desahucios por impago del alquiler.

El día 21 de Abril ha dictado el Real Decreto Ley 15/2020 que trata en uno de sus puntos el delicado tema de los contratos de alquiler de uso distinto a la vivienda o lo que es lo mismo el alquiler de los locales, naves industriales etc..

Se puede aplazar el pago del alquiler de locales de negocio?

Seas empresa o un empresario autónomo, la ley te permite, bajo unas condiciones y requisitos, poder aplazar el pago de las rentas del alquiler de contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda, y cuya actividad se haya visto afectada por el estado de alarma.

Cuáles son los requisitos que debe cumplir el arrendatario?

  1. Evidentemente, que no hayas llegado voluntariamente a un pacto con tu arrendador.
  2. Si eres autónomo debes estar afiliados y en situación de alta en la seguridad social cuando se declara el estado de alarma. Es decir no vale para los nuevos autónomos.
  3. Tu actividad como arrendatario tiene que ser una de las que quedaron suspendidas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad.
  4. También reúnes el requisito si tu actividad no es de las que están suspendidas, pero puedes acreditar una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
  5. Y si eres una Pymes no puedes incumplir, durante dos ejercicios consecutivos, dos de las siguientes circunstancias: a) que el total del activo no supere los 4 millones de euros, b) el importe neto de tu cifra anual de negocios no supere los 8 millones de euros y/o c) que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta ( art. 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

Cuáles son los requisitos que debe cumplir el arrendador?

Una vez cumplidos esos requisitos debes comprobar si tu arrendador reune los suyos porque de lo contrario no podrás aplazar el pago del alquiler.

Solo se aplicara obligatoriamente cuando el arrendador sea:

1.- Una empresa o entidad pública de vivienda

2.- Un gran tenedor de viviendas, es decir, que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2.

Y si el arrendador no cumple los requisitos o se niega a aceptar el aplazamiento del pago del alquiler?

Si tu arrendador no cumpla alguna de esas condiciones, el aplazamiento temporal de la renta puedes solicitarlo como arrendatario pero, en ningún caso, se establece que el arrendador esté obligado a tener que aceptar tal aplazamiento o moratoria, y la ley por tanto aquí no es clara.

No obstante ello, la ley parece que permite si se reunen los requisitos del arrendatario, que este al menos las partes puedan disponer libremente de la fianza que en su día entregó el arrendatario para destinarse al pago total o parcial de las mensualidades de renta que no se hayan pagado.

Lo que está diciendo la ley es que si no pagas la renta, podrás decirle al arrendador que se lo cobre de la fianza que pagaste en su día pero ten en cuenta que deberás reponer el importe de la fianza utilizada en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato de arrendamiento, si es inferior a un año.

Que plazo tenemos para pedir el aplazamiento del pago de la renta?

La solicitud al arrendador debe hacerse en el plazo de un mes a partir del 23 de abril de 2020 (el plazo finaliza por tanto el 23 de mayo de 2020) y el aplazamiento del pago de las rentas durará mientras haya estado de alarma con un máximo de cuatro meses de renta, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la mensualidad de renta siguiente a su solicitud.

Si deseas, como abogados expertos en alquileres de Sabadell que nos encarguemos de notificar a tu arrendador que reúnes los requisitos contacta con nosotros, necesitaras:

A) Certificado de la AEAT de la declaración de cese de actividad, en caso se suspensión de la actividad,

o B) una declaración responsable en la que se haga constar la reducción de la facturación mensual.

Aunque cualquier ayuda es buena, consideramos insuficiente la medida y es por ello que a pesar de ella, tenemos que recordar que el Tribunal Supremo, en una sentencia de 30 de junio de 2014 y otra de 15 de octubre de 2014 admitió la posibilidad de suspender temporalmente el pago de la renta como consecuencia de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la causa del contrato cuando el arrendatario no puede desarrollar la actividad económica o profesional objeto del contrato de arrendamiento.

Dudas y respuestas sobre los contratos de alquiler y desahucios durante la pandemia del Coronavirus (COVID19)

El Gobierno ha dictado un nuevo paquete de medidas que entre otras trata el tema del pago de la renta de los alquileres en este momento de crisis.

Ahora mismo como ya se sabe, todos los plazos y términos judiciales se hallan suspendidos desde la declaración de Estado de Alarma, por tanto todos los procedimientos judiciales que había de desahucio se hallan suspendidos y no se ejecuta ningún lanzamiento de inquilinos ni ocupantes durante este periodo.

Me van desahuciar en cuanto termine el confinamiento?

La suspensión de los plazos procesales se levantará cuando finalice el estado de alarma, y por tanto el Juzgado arrancará motores, pero no en todos los casos será viable el lanzamiento inmediato.

En los casos en que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, esta circunstancia deberá ser comunicada al Juzgado que a su vez lo comunicará a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento.

Si no estuviese señalado, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley 11/2020.

Qué se entiende por una persona que se halle en situación de vulnerabilidad económica?

En primero lugar la persona que está obligada a pagar la renta de alquiler deber haber pasado a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM), es decir 1645,80 eur.

Este límite se incrementará en 0,1 veces por cada hijo a cargo en la unidad familiar o de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

También se aumentará en casos de personas mayores de 65 años o discapacidades superiores al 33%

Otro requisito es que que la renta , más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Hablamos del coste de los suministros de electricidad, gas, calefacción, agua corriente, teléfono y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

Que ocurre si mi contrato termina mientras hay estado de alarma?

El Gobierno ha establecido una prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Si tu contrato, finaliza dentro del periodo que va desde el 1 de abril de 2020 hasta dos meses desde la finalización del estado de alarma, podrá aplicarse una prórroga extraordinaria del plazo del contrato por un periodo máximo de 6 meses.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria tiene que aceptarla por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

A nuestro entender, esta medida resulta absurda puesto que deja en manos del arrendador aceptar o no esa prórroga.

No puedo pagar el alquiler? Tengo que pagar el alquiler si me he quedado sin trabajo?

Si no puedes pagar el alquiler y eres persona con vulnerabilidad económica, las respuesta a la pregunta dependerá de si tu arrendador es un gran tenedor de inmuebles o no.

Se entiende que un arrendador es un gran tenedor es titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Si ese es tu caso, tienes el plazo de un mes desde el 1 de abril para pedir a tu arrendador el aplazamiento temporal en el pago de la renta.

Qué hacer si el propietario no quiere ningún acuerdo sobre el alquiler?

Pues entonces tu arrendador “gran tenedor” debe escoger por ley entre las siguientes opciones:

a) Reducción del 50% de la renta mientras dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si fuera insuficiente por la situación de vulnerabilidad, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

b) Moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Es decir en la primera opción el arrendador perdona el 50% de la renta pero sigue cobrando, en la segunda no perdona pero deja de cobrar durante un tiempo y deberá devolverse la renta mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años.

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¿Puedo suspender el pago de la hipoteca durante el Estado de Alarma?

La suspensión de la actividad económica para intentar frenar la pandemia COVID-19 decretada por el Gobierno en el Estado de Alarma ha comportado que como medida la posibilidad de acogerse a una moratoria para el pago de la hipoteca. 

Inicialmente,  se contemplaron en el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo y  después de ampliaron en el  Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. 

¿Quienes pueden suspender el pago de la hipoteca?

Las personas que pueden suspender el pago del préstamo o crédito hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual son: 

  • Los deudores hipotecarios
  • Avalistas
  • Fiadores

Por lo tanto, durante este periodo de podrán suspender los pagos de nuestros préstamos o créditos hipotecarios que fueron destinados a la adquisición de nuestra vivienda habitual si reunimos una serie de requisitos.

¿Qué requisitos debo reunir para poder suspender el pago de la hipoteca?

Para poder acceder a la moratoria del pago del préstamo o crédito hipotecario,  la situación económica en la que se encuentre el deudor  hipotecario deber haber sido consecuencia de la situación de emergencia sanitaria, y, además encontrarse en alguno de estos supuestos: 

  1.   Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas de al menos un 40%
  2. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM) (1645,80 Euros), que se podrá incrementar si hay hijos (p, ejemplo familia con dos hijos, 1974,96 Euros) o dicho indice se podrá aumentar a cuatro veces (hasta 33%, 2151,36 Euros mínimo) o cinco veces (superior al 33%, 2687,40 Euros mínimo), si existe discapacidad
  3.   Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos (electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y las contribuciones a la comunidad de propietarios), resulte superior o igual al 35 %  de los ingresos netos  del conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  4. Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar sufra una alteración  de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o sea,  que el pago de cuotas hipotecarias y alquileres para el ejercicio de la actividad profesional o empresarial signifiquen un 30% más sobre la renta de la unidad familiar.  

¿Qué documentos necesito para acreditar los requisitos de la moratoria hipotecaria?

Los documentos que  necesitaré para tramitar la moratoria hipotecaria son: 

  • Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo (desempleo)
  • Certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado (trabajadores por cuenta propia o empresarios).
  • Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
  • Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
  • Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
  • Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  • Escrituras de compraventa de la vivienda habitual, de la vivienda en alquiler, o del inmueble afecto a la actividad económica y de concesión del préstamo o préstamos con garantía hipotecaria en el caso de que se solicite una moratoria de la deuda hipotecaria.
  • Contrato de arrendamiento (moratoria por préstamo destinado a vivienda para alquilar).
  • Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley (puedes descargar aquí el modelo de declaración responsable).

Si necesitas más información puedes dirgirte a nosotros como abogados bancarios en Sabadell, Barberá del Vallés, Barcelona, Cerdanyola del Vallés y Ripollet para gestionar y tramitar tu solicitud de moratoria hipotecaria  derivada de la situación de emergencia por coronavirus COVID-19.  Haz tu consulta o contacta con nosotros (Haz click aquí)