Cuanto debo pagar o cobrar por un alquiler en Cataluña?

El pasado 18 de septiembre el gobierno catalán publicó la nueva LEY 11/2020, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda.

Esta ley lo que viene a regular es, en definitiva, el precio máximo de las rentas del aquiler de las viviendas ubicadas en determinadas zonas del territorio catalán.

A que zonas afecta?

Esta ley solo se aplica a las rentas del alquiler de viviendas situadas en lo que se ha venido a denominar como «áreas con mercado de vivienda tenso».

De momento los municipios son: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

A qué contratos se aplica?

A todos los de vivienda, no de locales, que se firmen a partir de la entrada en vigor de la Ley, esto es, 22 de septiembre de 2020 y que estén en los municipios antes indicados.

No se aplica a los contratos sobre viviendas sujetas a un régimen de protección oficial, o integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales, ni tampoco las de carácter asistencial o social obligatorio.

Hay que tener en cuanta que si la vivienda se ha arrendado en los cinco años anteriores a la fecha de entrada en vigor de la Ley y no estaba afectada por un régimen de limitación de rentas (que serian todas las anteriores al 22 de septiembre de 2020), la renta inicial tampoco podrá sobrepasar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento debidamente actualizada.

Cuando vuelva a arrendar, el arrendador debe informar por escrito de la fecha y de la renta del anterior contrato de arrendamiento y podrá autorizar al arrendatario a solicitar esta información del Registro de fianzas antes de firmar (el arrendatario, una vez que firme, puede solicitar esta información sin necesidad de autorización).

Hay unas excepciones a esto último cuando los ingresos del arrendador son iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña o si los ingresos del arrendatario son superiores a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña ponderado.

Tampoco se estará al anterior renta del contrato si existía una relación de parentesco entre las partes que firmaron el último contrato de arrendamiento suscrito antes de la entrada en vigor de la Ley 11/2020.

Cual es el precio que debo pagar o cobrar como máximo?

La Generalitat de Catalunya ha dispuesto una herramienta muy útil para poder determinar el precio máximo de la renta del alquiler. Lo pueden consultar aquí: http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer

Si tiene dudas sobre alquileres, rentas, desahucios u okupas recuerde que estamos a su disposición y puede contactar con nosotros.

Qué se puede pactar en un acuerdo de divorcio?

Como abogados expertos en divorcios en Sabadell desde hace más de 20 años de experiencia hemos elaborado y preparado multitud de acuerdos o convenios de divorcio.

Llegar a un acuerdo en el divorcio siempre es la mejor alternativa a un procedimiento judicial, al menos en la mayoría de los casos. Son los llamados divorcios o separaciones de mutuo acuerdo,

Es más fácil que un acuerdo aceptado por las partes se cumpla con mayor facilidad que una sentencia o acuerdo impuesto por un tercero.

La ventaja de un acuerdo escrito, es que se puede aprovechar dicho documento para poder documentar todas aquellas situaciones que con frecuencia las partes se encuentran y que a sin un acuerdo previo son fuente de disputas innecesarias.

Así por ejemplo regular el tipo de educación de los hijos nos puede ahorrar problemas en un futuro sobre si tiene que ir o no a un colegio privado o recibir determinados estudios.

Qué puntos debe incluir un convenio o acuerdo de divorcio?

Evidentemente el acuerdo tendrá uno u otro contenido en función de si existen o no hijos, si hay patrimonio, si hay desigualdades patrimoniales, etc..

En un convenio de divorcio, en general, se puede incluir y pactar todo aquello que la ley no prohíba.

En todo caso debemos regular principalmente la custodia de los menores, si será exclusiva de alguno de los progenitores o estaremos ante una custodia compartida, con las variantes que se pueden dar dentro de la misma.

Deberemos regular los regímenes de estancia de los padres con los hijos, las visitas, vacaciones, llamadas, cumpleaños, etc.. y no menos importante, como deben afrontar los padres los gastos de manutención de los hijos.

Finalmente deberá regularse aspectos como la liquidación del matrimonio o la atribución temporal o no de determinados bienes como viviendas, vehículos etc…

Un buen convenio o acuerdo evita problemas futuros

Efectivamente, una correcta redacción del acuerdo es básico para evitar problemas de interpretación posteriores.

Tantos años de experiencia en divorcios y rupturas hemos ido detectando donde y en que situaciones se producen desavenencias o problemas en la interpretación de los acuerdos y es por ello que cuando nos encargan un acuerdo de divorcio o intervenimos en una negociación sabemos muy bien que puntos deben quedar claros.

Se puede modificar un acuerdo?

Si por supuesto.

Los temas de familia van muy ligados a la vida de los integrantes de dicha familia por lo que cualquier cambio en las circunstancias debe tener su respuesta en el convenio.

De no contemplar esos cambios debe ser modificado para adaptarlo a la nueva situación.

Si tiene más dudas sobre convenio regulador y acuerdos de divorcio puede consultarnos sin compromiso.

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Puedo dejar a mi hijo solo en casa ? El delito de abandono temporal de un menor

delito de abandono temporal de un menor

Muchos padres acuden a nuestro despacho para preguntarnos si tienen algún tipo de responsabilidad cuando por razones inevitables tienen que dejar a sus hijos solos en casa.

Ir un momento al supermercado, despertarlos e irse al trabajo para que ellos se vistan solos y vayan a la escuela, un imprevisto que te hace salir de casa y no tienes con quien dejar a tus hijos.

Seguro que estas situaciones os son familiares y os han podido ocurrir alguna vez.

Conciliar la vida familiar con la vida laboral es muy complicado y muchas veces no tenemos a nadie que pueda ocuparse de nuestros hijos cuando no están en la escuela o en alguna actividad extraescolar y ello provoca que más de un progenitor deje solo a sus hijos temporalmente en casa.

Que puede ocurrir si dejamos a nuestro hijo solo cuando es menor de edad?

Dejar solo a un hijo menor puede llevarte a la carcel.

El Artículo 229 del Código Penal establece que: «

1. El abandono de un menor de edad o una persona con discapacidad necesitada de especial protección, por parte de la persona encargada de su guarda, será castigado con la pena de prisión de uno a dos años.

2. Si el abandono fuere realizado por los padres, tutores o guardadores legales, se impondrá la pena de prisión de dieciocho meses a tres años.

3. Se impondrá la pena de prisión de dos a cuatro años cuando por las circunstancias del abandono se haya puesto en concreto peligro la vida, salud, integridad física o libertad sexual del menor de edad o del persona con discapacidad necesitada de especial protección, (…)»

El siguiente artículo trata concretamente sobre el abandono temporal de un menor, Artículo 230 del Código Penal dispone que: «El abandono temporal de un menor de edad o de una persona con discapacidad necesitada de especial protección será castigado, en sus respectivos casos, con las penas inferiores en grado a las previstas en el artículo anterior» es decir, de 9 a 18 meses de cárcel.

A diferencia del primer delito que hemos indicado aquí sujeto activo del delito no tiene intención de abandonar definitivamente al menor o persona con discapacidad sino que lo hace de forma temporal (por ejemplo para ir al supermercado o tomar unas cañas al bar de debajo) .

Son numerosas las sentencias que han condenado a padres que dejaron solos a sus hijos y que tras la denuncia de un vecino que oyó gritos o llantos de un menor fueron imputados por la policía al constatar que los menores se hallaban solos en el domicilio, por lo que recomendamos evitar estas prácticas por desgracia cada vez más comunes.

Si necesitas un abogado penalista experto en derecho penal no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

Okupas en tu casa? Que debes hacer para recuperarla

okupas vivienda

La ocupación ilegal e inconsentida de viviendas va en aumento en nuestro país. La crisis económica provocada por la pandemia del Covid19 y la ya mala situación económica anterior a ella provocan el aumento de la pobreza y necesidad de vivienda.

Si a ello le unimos los precios del alquiler y coste de las viviendas tenemos ya los ingredientes para provocar un aumento de los «okupas» en nuestro país y de ahí el aumento de consulta al abogado.

Vemos muchos comentarios y opiniones que dan a entender que en España el propietario está desprotegido y que el ocupante tiene todos los derechos, pero eso no es así, y vamos a explicarte como recuperar tu casa si tienes okupas.

¿Qué hacer para recuperar tu vivienda?

Los pasos básicos y que mejor funcionan son:

1.- Presentar una Denuncia lo antes posible: Esto lo debes hacer tu y no necesitas ni papeles ni abogados, si consigues demostrar que los okupas llevan en tu vivienda menos de 48 horas, los Mossos pueden desalojarles sin orden judicial.

2.- VIA JUDICIAL

Existen dos vías para desalojar a unos ocupas, la vía civil y la penal.

No existe un mejor o peor procedimiento y deberá ser objeto de análisis en cada caso concreto para determinar cual conviene más.

Lo que si debe saberse es que en el 2018 se publicó la Ley 5/2018 dedicada exclusivamente a la ocupación ilegal.

Esta ley establece que la ocupación no consentida ni tolerada, no es título de acceso a la posesión de una vivienda ni encuentra amparo alguno en el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna.

A raíz de esta Ley se estableció un nuevo procedimiento de la TUTELA SUMARIA DE LA POSESIÓN y que ahora se antoja como la mejor vía por cuanto:

1.- Se puede demandar a los «ignorados ocupantes» de la vivienda y por tanto no es necesario que estén identificados.

2.-  Se puede pedir en la demanda la «inmediata entrega de la posesión de la vivienda«, y el Juzgado requerirá a los ocupantes por el plazo de CINCO DIAS para que presenten título que legitime la posesión, con el apercibimiento de que, EN CASO DE NO APORTARLO, SE PROCEDERÁ SIN MÁS TRÁMITES AL LANZAMIENTO mediante Auto que es irrecurrible.

Finalmente la via Penal, que no impide la civil, es denunciar a los okupas por un Delito de Usurpación del art.245 CP, y que de resultar condenados permite el desalojo de los ocupantes.

Nuestro consejo es que si te encuentras en una situación de ocupación, te pongas en contacto con nosotros, somos abogados especialistas en okupas en Sabadell, en delitos de usurpación y ocupación de viviendas en Sabadell.