Real Decreto-ley 29/2026: la reforma más profunda del mercado del alquiler y la compraventa desde la Ley de Vivienda de 2023
El Boletín Oficial del Estado publicó el 7 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, una norma que reescribe buena parte de las reglas del juego en materia de vivienda: desahucios, contratos de alquiler, fiscalidad, compraventa y ayudas públicas. Si eres propietario, inquilino, o te planteas comprar, vender o alquilar en los próximos meses, esta reforma te afecta directamente y, en varios puntos, exige asesoramiento legal para no cometer errores costosos.
A continuación te explicamos, de forma clara, qué ha cambiado y qué deberías hacer ahora.
Un decreto con tres grandes objetivos
El Gobierno estructura la norma en tres bloques:
- Proteger la función social de la vivienda y frenar la especulación.
- Proteger a la ciudadanía mediante ayudas directas y bonificaciones fiscales que buscan equilibrar la relación entre propietarios e inquilinos.
- Ampliar el parque público de vivienda asequible y protegida.
Detrás de este lenguaje institucional hay cambios muy concretos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley por el Derecho a la Vivienda, el IRPF, el IVA, el IBI y la plusvalía municipal. Vamos por partes.
Qué cambia para los INQUILINOS
1. Más protección frente a los desahucios sin alternativa habitacional
Hasta el 31 de diciembre de 2030, los procedimientos de desahucio de personas en situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional podrán suspenderse judicialmente:
- Si el demandante es un gran tenedor o un fondo dedicado a comprar carteras de impagados, la suspensión no exige compensación para el demandante.
- Si el demandante es un particular o una entidad de alquiler asequible, se prevé una suspensión revisable cada 12 meses, con un máximo de tres años, y compensación a cargo de la Administración (renta dejada de percibir, suministros impagados y costas).
2. Nueva “enervación extraordinaria”: la Administración puede asumir la deuda del inquilino
Es una de las medidas más disruptivas del decreto. En un desahucio por impago, si el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica, la Administración competente tiene dos meses improrrogables para:
- ofrecer una alternativa habitacional adecuada, o
- pagar o consignar judicialmente toda la deuda reclamada más las costas.
Si no lo hace en plazo, la Administración queda subrogada automáticamente en la posición deudora del inquilino y el desahucio no procede mientras persista la vulnerabilidad. El contrato sigue vigente.
3. Prórroga extraordinaria de hasta 2 años en los contratos de alquiler
Los contratos de vivienda habitual que finalicen su prórroga obligatoria o tácita antes del 31 de diciembre de 2028 podrán prorrogarse, a petición del inquilino, hasta dos años adicionales, manteniendo las condiciones vigentes, siempre que el inquilino esté al corriente de pago (y lo haya estado los ocho meses anteriores). El arrendador solo puede negarse si necesita la vivienda para sí o su familia, o si hay nuevo pacto.
4. Freno a las subidas de renta hasta 2027
Entre la entrada en vigor del decreto y el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual de la renta queda limitada:
- Si la renta ya supera el límite del índice de referencia de precios, no podrá subir nada.
- En el resto de casos, la subida se pacta entre las partes y, en defecto de pacto, el tope es del 2 %.
5. Fin del fraude del alquiler de temporada y por habitaciones
Esta es, probablemente, la reforma de mayor calado práctico de la LAU. A partir de ahora:
- Un contrato de temporada debe justificar una causa real y acreditada de desplazamiento temporal. Si no la hay, se convierte automáticamente en un contrato de vivienda habitual, con efectos retroactivos a la firma.
- Su duración debe ser de entre 31 días y 12 meses, salvo que la causa de temporalidad persista.
- Encadenar más de dos contratos de temporada consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda convierte el primero en indefinido conforme a la LAU.
- En los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la renta del contrato de la vivienda completa, y en zonas tensionadas deben respetar los mismos límites de precio que el alquiler ordinario.
6. Más garantías en el día a día del contrato
- Prohibido repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, así como los tributos de la vivienda.
- Si hay desperfectos que afectan a la habitabilidad, el inquilino puede requerir la reparación y, si el propietario no responde en 15 días, ejecutarla y descontar el coste de la renta.
- Se refuerza el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) del inquilino en caso de venta de la vivienda, incluso en ventas conjuntas de varios inmuebles.
- Nueva deducción en el IRPF del 10 % de lo pagado por el alquiler de vivienda habitual, para rentas inferiores a 33.007,20 € anuales (hasta 11.630 € de base máxima).
Qué cambia para los PROPIETARIOS
No todo son nuevas cargas: el decreto también introduce incentivos fiscales relevantes y mayor seguridad jurídica para el propietario que cumple la ley.
1. Reducciones fiscales más generosas en el IRPF por alquilar
El rendimiento neto del alquiler puede quedar reducido entre el 50 % y el 100 %, según el caso:
- 100 % si se mantiene al mismo inquilino al renovar el contrato, o si se alquila por primera vez por debajo del índice de referencia.
- 90-95 % en zonas tensionadas, con bonificación adicional si el inquilino tiene entre 18 y 35 años.
- 70 % si se alquila a una Administración o entidad social para alquiler asequible o social.
- 60 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores.
- 80 % durante la prórroga tácita, si el propietario no es gran tenedor y respeta el límite de renta de referencia.
2. Seguridad jurídica frente a desahucios: el reverso de la protección al inquilino
El decreto introduce compensación económica a cargo de la Administración para el propietario particular (o pequeño arrendador de alquiler asequible) cuando un desahucio se suspenda por vulnerabilidad del inquilino: renta dejada de percibir, suministros impagados y costas procesales. Es un derecho que hay que reclamar activamente ante la Administración competente, y aquí el asesoramiento legal marca la diferencia entre cobrar o no cobrar.
3. Límites a la compra especulativa (y excepciones importantes)
Hasta el 31 de diciembre de 2030, los grandes tenedores y los fondos que compran carteras de impagados no podrán adquirir viviendas por debajo del 70 % de su valor de mercado, salvo excepciones (vivienda social, residencias sociosanitarias, víctimas de violencia de género, adhesión a un Código de Buenas Prácticas). Si eres propietario y quieres vender a este tipo de comprador, conviene verificar antes si la operación encaja en alguna excepción, para evitar que la venta quede limitada o impugnada.
4. Nuevos recargos del IBI para pisos turísticos y viviendas vacías
Los ayuntamientos podrán aplicar recargos de hasta el 150 % de la cuota líquida del IBI a quienes tengan cuatro o más viviendas destinadas a uso turístico, y hasta el 100 % para viviendas desocupadas de forma permanente y sin causa justificada (más de dos años). Si tienes varios inmuebles, es el momento de revisar tu situación fiscal municipal.
5. Exención fiscal por vender a la vivienda pública
Si vendes tu vivienda a una administración pública o entidad dedicada a vivienda social, y el inmueble ha estado desocupado los dos años anteriores, puedes beneficiarte de una exención total o parcial en el IRPF por la ganancia patrimonial (exención del 100 % hasta 200.000 € de valor de transmisión, decreciente hasta 800.000 €).
Medidas transversales que afectan a ambas partes
- IVA al 10 % para alquileres turísticos de menos de 30 noches (salvo la residencia habitual del arrendador) y para obras de rehabilitación de vivienda destinada a alquiler habitual.
- Nuevo mecanismo TU CASA: préstamos públicos a interés cero, gestionados por el ICO, de hasta 50.000 € o el 20 % del valor de la vivienda, para la compra de primera vivienda habitual.
- Obligación de certificar la condición de gran tenedor en el Registro de la Propiedad, lo que facilitará saber con certeza a qué régimen está sujeto cada arrendador.
- Nuevas obligaciones de transparencia en la publicidad del alquiler: toda oferta debe incluir el índice de referencia, la renta del último contrato vigente en los cinco años anteriores (si procede) y la condición de gran tenedor del arrendador.
¿Por qué este decreto exige asesoramiento legal, sea cual sea tu posición?
La reforma combina plazos perentorios, excepciones encadenadas y conceptos jurídicos indeterminados (“situación de vulnerabilidad”, “causa real y acreditada de temporalidad”, “necesidad real de ocupación”) que generan litigiosidad. Algunos ejemplos de decisiones que no conviene tomar sin un abogado:
- Propietarios que reciben una notificación de vulnerabilidad del inquilino y deben decidir si reclaman la compensación a la Administración y en qué plazo.
- Inquilinos con un contrato de temporada que podría, en realidad, ser un contrato habitual encubierto, con derecho a prórroga y a limitación de renta.
- Arrendadores que están valorando si su situación encaja como “gran tenedor” y qué consecuencias fiscales y contractuales tiene eso.
- Compradores y vendedores de vivienda que quieren verificar si una operación está sujeta a la limitación de precio del artículo 1, o si aplica alguna de sus excepciones.
- Comunidades de propietarios y arrendadores por habitaciones que deben recalcular límites de renta para no incurrir en infracción.
Conclusión: la vivienda ya no se gestiona sin abogado
El Real Decreto-ley 29/2026 no es un simple retoque normativo: es una reforma estructural que redefine los derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos en España hasta, al menos, 2030. Tomar decisiones sin conocer en detalle los nuevos plazos, excepciones y bonificaciones puede salir caro, tanto en forma de sanciones como de oportunidades fiscales perdidas.
En Omniumlegal Abogados somos especialistas en Derecho Inmobiliario y de la Vivienda. Analizamos tu contrato, tu situación fiscal y tu estrategia —ya seas propietario, inquilino, comprador o vendedor— para que actúes con seguridad jurídica ante esta nueva normativa.
¿Tienes dudas sobre cómo te afecta este decreto? Contacta con nuestro equipo y te ayudamos a proteger tu vivienda, tu contrato y tu patrimonio.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado. Cada caso requiere un análisis individualizado de sus circunstancias concretas.