Uno de los mayores temores para cualquier propietario es enfrentarse a un impago del alquiler. Cuando el diálogo falla, la única salida parece ser la vía judicial. Sin embargo, antes de poder iniciar un desahucio por impago, la legislación española ha introducido un requisito previo fundamental.
Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 , se ha incorporado a nuestro ordenamiento jurídico la figura de la Oferta Vinculante Confidencial (OVC). Este mecanismo, regulado en el artículo 17 de dicha ley, es ahora un paso obligatorio para intentar solucionar la controversia antes de presentar la demanda.
Ignorar este paso, o peor aún, realizarlo incorrectamente, no solo retrasa el proceso, sino que puede tener una consecuencia fatal: la inadmisión de su demanda de desahucio.
En este artículo, explicamos qué es exactamente esta oferta, qué requisitos debe cumplir y por qué es crucial contar con asesoramiento experto desde este primer momento.
¿Qué es la Oferta Vinculante Confidencial (OVC)?
La Oferta Vinculante Confidencial es una declaración formal y unilateral que una de las partes —en este caso, el propietario (acreedor)— formula a la otra. En ella, se propone una solución concreta al conflicto (el impago de las rentas).
Su nombre lo indica:
- Es Vinculante: Si el inquilino acepta la oferta en los términos propuestos, esta produce efectos obligatorios para ambas partes.
- Es Confidencial: Su contenido no puede, como norma general, ser utilizado en un juicio posterior.
A diferencia de una mediación, la OVC no requiere la intervención de un tercero neutral , aunque puede ser el punto de partida para una negociación.
¿Por qué es un Requisito Clave antes del Desahucio?
La ley ha introducido esta figura dentro de los llamados Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) , con el objetivo de fomentar acuerdos y evitar la vía judicial siempre que sea posible.
Para el propietario que desea iniciar un desahucio por impago, esto significa que la OVC no es opcional.
El verdadero peligro reside en su "incorrecta formulación". Si la oferta enviada al inquilino no cumple con los estrictos requisitos legales, ya sea por falta de contenido, por defectos de forma o por no respetar los plazos, un juez puede inadmitir la demanda de desahucio posterior. Esto supondría volver a la casilla de salida, perdiendo meses valiosos mientras la deuda sigue aumentando.
Requisitos Esenciales de la OVC para Impagos de Alquiler
Para que una Oferta Vinculante Confidencial sea válida y permita presentar una demanda si es rechazada, debe cumplir con todo lo exigido en el artículo 17 de la ley. Los puntos más críticos para un caso de impago de alquiler son:
Identificación Clara y Origen del Conflicto
La OVC debe identificar sin lugar a dudas al propietario (oferente) y al inquilino (destinatario). Además, debe explicar con claridad el origen del conflicto, es decir, el contrato de arrendamiento que los vincula y el detalle de las rentas adeudadas.
Una Propuesta Concreta
No basta con exigir el pago. La oferta debe contener una propuesta específica y detallada. Por ejemplo, puede incluir el pago total de la deuda, una quita o condonación parcial sobre los intereses, o un plan de pagos fraccionado.
Plazo Mínimo de 30 Días
Este es un requisito fundamental. La ley exige conceder al destinatario un plazo mínimo de 30 días naturales para que pueda aceptar la oferta. Enviar la oferta y presentar la demanda a los 15 días garantizaría la inadmisión de esta última.
Notificación Fehaciente (Acreditada)
El propietario debe poder acreditar fehacientemente varias cosas:
- La identidad del remitente (el propietario o su abogado).
- La recepción efectiva por parte del inquilino.
- La fecha exacta en que se produjo esa recepción (para contar el plazo de 30 días).
- El contenido íntegro de la oferta que se envió.
Esto, en la práctica, hace imprescindible el uso de métodos como el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.
Asesoramiento Jurídico (El Papel del Abogado)
La ley es muy clara sobre la intervención legal:
- Si la cuantía del conflicto (la deuda reclamada) supera los 2.000 €, la intervención de un abogado es obligatoria para formular la oferta.
- Si la cuantía es inferior, pero el propietario (oferente) decide actuar con abogado, debe informar expresamente al inquilino de ello, para que este pueda valorar la opción de buscar su propio asesoramiento legal antes de aceptar.
¿Qué Ocurre si el Inquilino Acepta o Rechaza la Oferta?
Una vez enviada la OVC, existen tres escenarios:
- El inquilino Acepta: El acuerdo alcanzado es vinculante. Si el inquilino cumple lo pactado (por ejemplo, paga la cantidad acordada), el conflicto se resuelve.
- El inquilino Rechaza Expresamente: El propietario queda habilitado para presentar la demanda de desahucio.
- El inquilino No Responde (Silencio): Si transcurre el plazo de 30 días (o el superior que se haya otorgado) sin respuesta, la ley considera que la oferta ha sido rechazada.
Tanto en el caso 2 como en el 3, el propietario ya ha cumplido con el requisito previo y tiene la vía libre para iniciar el desahucio por impago ante el juzgado.
Además, si el inquilino rechaza la oferta sin justificación y el caso llega a juicio, el juez puede tener en cuenta ese rechazo infundado a la hora de decidir sobre la condena en costas.
Conclusión: No Arriesgue su Desahucio por un Defecto de Forma
La Oferta Vinculante Confidencial no es una simple carta de reclamación. Es un acto jurídico complejo, previo a la demanda, y el primer paso formal para recuperar su inmueble.
Un error en la redacción de la propuesta, en el cómputo de los plazos o en la forma de notificación puede provocar la inadmisión de la demanda, obligándole a empezar de cero y retrasando la resolución del problema durante meses.
En Omniumlegal Abogados, estamos especializados en derecho inmobiliario y arrendamientos, y dominamos los nuevos requisitos procesales de la Ley 1/2025. Si se enfrenta a un impago de alquiler y necesita iniciar el proceso de desahucio, asegure cada paso desde el principio.
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